Sunday, January 14, 2018

गृहनिर्माण उद्योगाला लागली "घरघर"


Image result for housing under construction



भारतासारख्या विकसनशिल देशात गृहनिर्माण  उद्योग एक अत्यंत महत्वाचा उद्योग आहे. भारताची लोकसंख्या १३० कोटींच्या टप्प्यावर जाऊन पोहोचलेली असतांना एकीकडे वाढते शहरीकरण आणि विभक्त कुटुंब संस्थेचा प्रसार यामुळे घरांच्या वाढत्या संख्येची गरज अधिक प्रमाणावर भासणे स्वाभाविक आहे. आपले स्वत:चे घर असावे असे प्रत्येकाचेच स्वप्न असते. शिवाय १९९१ नंतरच्या जागतिकीकरणाच्या काळात अर्थव्यवस्थेत मोठी क्रांती झाल्याने भारतीय अर्थव्यवस्थेचे स्वरुप बदलले. लोकांच्या उत्पन्नात वाढ होत गेली. जगण्याच्या व राहणीमानाच्याही संकल्पना बदलल्या. शहरांतील रोजगार वाढीमुळे आहे त्या शहरांचा आकार वाढत गेला आणि त्यानुसार वाढत्या घरांची मागणी पुरवायला बांधकाम व्यावसायिक पुढे सरसावले. गृहकर्ज योजनांचाही स्फोट झाला असल्याने घर घेणे प्रत्येकाला आवाक्यातील वाटत राहिले. त्यातुन गृहनिर्माण उद्योग झपाट्याने वाढत गेला. इतका की गृह उद्योगाचा जीडीपीमधील वाटा २०१३ मध्ये ५% एवढा होता व तो नजिकच्या काळात ७% वर जाई असा अंदाज तज्ञ वर्तवत होते. किंबहुना अधिक परतावा देवू शकणारी एक गुंतवणुक म्हणुनही अनेक लोक घरे घेऊन ठेवत होते. त्यामुले गृहनिर्माण उद्योगातील वाढ शक्य कोटीतील वाटतही होती.  

पण यंदाची ताजीच आकडेवारी मात्र गृह उद्योगाला "घर घर" लागली असल्याचे विदारक चित्र दाखवत आहे. कोणत्याही अर्थव्यवस्थेच्या वाढीचे मोजमाप गृहनिर्माण उद्योगाच्या स्थितीवर मोजावे लागते. कारण अर्थव्यवस्था वाढत आहे की नाही हे दाखवणारा तो एक प्रत्यक्ष दृष्य परिमाण असतो. गेल्या सात वर्षात नवीन गृह प्रकल्पांच्या नोंदणीत घट होत यंदा नीचांकी पातळी गाठली गेलेली आहे. गेल्या वर्षीच्या तुलनेत यंदा डिसेंबर अखेर संपलेल्या तिमाहीत नव्ब्या प्रकल्पांच्या नोंदनीत ४१% नी घट नोंदली गेलेली आहे. आधीच पुर्ण झालेल्या प्रकल्पांतील घरांचीच विक्री होणे दुरापास्त झाले असुन यंदा त्यातही ११% ची घट नोंदली गेलेली आहे असे नाईट फ्रॅंक या बांधकाम सल्लागार क्षेत्रातील संस्थेच्या सर्वेक्षणात समोर आले आहे. या अहवालानुसार पुर्वी घोषित केले गेलेले पण नोंदणीअभावी रखडलेल्या प्रकल्पांची संख्या वाढतच चालली आहे आणि तयार प्रकल्पांतील घरांचीही विक्री होत नसल्याचे चित्र असल्याने एकंदरीतच गृह बांधणी उद्योग संकटात आला आहे. त्यामुले नवीन प्रकल्प कोण सुरु करणार हा यक्ष प्रश्न आहे. या घसरगुंडीला नोटबंदी, रेरा आणि जीएसटीची अंमलबजावनी ही कारणे दिली जातात. त्यामुळे प्रकल्प रखडण्याचे प्रमाण मात्र मोठ्या प्रमाणावर वाढले आणि साहजिकच साशंकित ग्राहकही खरेदीपासुन दुर राहिला. मुळात अर्थव्यवस्थेलाच एकुणात लागलेल्या समस्यांची अपरिहार्य परिंणती म्हणजे गृह उद्योगाची अवनती होय असे म्हणावे लागते.

गृहनिर्माण उद्योगाच्या पडझडीला अनेक कारणे आहेत आणि त्यावर गांभिर्याने विचार करायला हवा. पहिली बाब म्हणजे गेल्या काही वर्षात मुळात रोजगारच मोठ्या प्रमाणात घटत चालल्याने व आहे त्या रोजगारातही मोठ्या प्रमाणावर कटौती होत चालल्याने मुळात क्रयशक्तीच तळाला गेली आहे. क्रयशक्तीच्या अभावात अर्थव्यवस्था कोणत्याही क्षेत्रात उभारी धरू शकत नाही हे एक वास्तव आहे. सरकारला या प्रश्नाची जाणीव असली तरी ते रोजगार वृद्धीसाठी शेती आणि लघुत्तम क्षेत्रांकडे अधिक लक्ष पुरवायचे की 'मेक इन इंडिया' सारखे उपक्रम राबवण्यावर भर द्यायचा या तिढ्यात अडकले आहे आणि त्यामुळे कोठेही ठोस पावले उचलली गेलेली नाहीत. परिणामी ग्रामीण व शहरी क्षेत्रातील बेरोजगारी घटण्याऐवजी वाढत चालली आहे. परिणामी गृह खरेदीवरही याच विपरित परिणाम होणे स्वाभाविक आहे. किंबहुना आताच्या पडझडीमागे हे अत्यंत महत्वाचे कारण आहे. आपल्या प्राथमिकता काय हे जवळपास चार वर्ष उलटल्यानंतरही सरकारला ठरवता येत नाही कारण याच मुद्द्याला धरुन पुढे जातांना एकंदरीतच उत्पादन-सेवा उद्योग-व्यवसायांच्या वाढीचा दरही कमी झाल्याने उच्चभ्रुंसाठी बनवलेल्या महागड्या घरांचीही खरेदी थांबल्यात जमा आहे. बव्हंशी संभाव्य खरेदीदारांनी आपले निर्णय तुर्तास स्थगित ठेवले आहेत.

नोटबंदीनंतर गृहनिर्माण उद्योगात मोठी क्रांती होईल व अवास्तव वाढलेल्या घरांच्या किंमती २० ते ३०% नी खाली येतील असा एक अवास्तव अंदाज वर्तवला जात होता. प्रत्यक्षात तसे काही झाले नाही. काही शहरांत ७% पर्यंत किंमतींतील घट नोंदली गेली असली तरी त्यामुळे विक्रीवर सकारात्मक परिणाम झालेला दिसत नाही. रेरा मुळे तुलनेने परवडणारी घरे बांधणारे छोटे बांधकाम व्यावसायिक ्या क्षेत्रातुन बाहेर फेकले गेल्याचे चित्र मात्र आहे. रेरामुळे भुखंड माफियांवर अंकुश बसण्याची कसलीही सोय नसल्याने भुखंडांच्यच किंमती जोवर वास्तव पातळीवर येत नाहीत तोवर परवडनारी घरे हे प्रिय स्वप्न असले तरी ते वास्तवात कितपत येईल याची शंका आहे. भारतातील रियल एस्टेटच्या किंमती अवास्तव आहेत असे जागतीक अहवाल सांगत असले तरी ते वास्तवदर्शी स्तरावर आणण्यासाठी आपल्याकडे कसली योजना असल्याचे दृष्टीपथात नाही. त्यामुळे प्रचंड मोठा वर्ग घराचे स्वप्न साकार करण्यापासुन वंचित राहतो हेही एक वास्तव आहे आणि ती गती घसरत्या अर्थव्यवस्थेमुळे वाढलेली आहे.

दुसरी मोठी समस्या म्ह्णजे परवान्यांची. बांधकाम प्रकल्पासाठी जवळपास ८६ परवाने घ्यावे लागतात. या समाजवादी जाचक परवाना पद्धतींमुळे  बिल्डर-राजकारणी अभद्र युती तयार झाली. राजकारण्यांचा काळा पैसा गुंतवण्याचे हे एक सोयीचे साधन बनले. ही युती भेदण्यासाठी एकच सर्जिकल स्ट्राईक हवा होता व तो म्हणजे परवाना पद्धती सुलभ करणे आणि जमीनीच्या वापराबाबतच्या जुनाट वर्गीकरणाच्या पद्धती बदलणे. हे नसल्याने आणि भुमाफियांच्या उदयामुळे भुखंडांच्याच किंमती अवास्तव वाढत गेल्या आणि त्याचा भुर्दंड सामान्य ग्राहकांना बसला. घरांच्या किंमती अवास्तव वाढत जाणे स्वाभाविक होते. हे वास्तव समजावुन न घेता नोटबंदीसारखे अतार्किक मार्ग वापरुन उलट मंदावलेल्या क्षेत्रांना पुर्ण ठप्प करण्याचे कार्य केले गेले आणि गृह उद्योग त्याचा बळी ठरला. प्रकल्प रखडल्यामुळे उलट भांडवली खर्च वाढले. घरांच्या किंमती कमी तर झाल्या नाहीतच पण हेही क्षेत्र सुस्तावल्यामुळे याही क्षेत्रातील होत तोही रोजगार बुडाला. नवा निर्माण होण्याची सध्या तरी शक्यता दिसत नाही. गुंतवणूक म्हणुनही हे क्षेत्र आता आकर्षक राहिले नाही त्यामुळे तोही भांडवलाचा ओघ या क्षेत्रात येण्याची चिन्हे दिसत नाहीत.

अजुनही सरकारला सकारात्मक निर्णय घेण्यास वाव आहे. जमीनीच्या निवासी वापराबाबत उदार व्हावे लागेल. आणि दिर्घकालाच्या दृष्टीने पाहिले तर विकेंद्रीकरणाचे धोरण आखावे व राबवावे लागेल. मोजक्याच शहरांकडे होणारी लोकसंख्येची धावही कमी करावी लागेल. त्यासाठी विकासाचे संतुलित मॉडेल राबवण्याच्या दिशेने पावले उचलावी लागतील. त्याच वेळीस नागरिकांची क्रयशक्ती वाढवण्यावरही जोर द्यावा लागेल. म्हणजेच एकुणातील अर्थव्यवस्र्थेलाच गती द्यावी लागेल. आणि परंपरागत अर्थ-तत्वज्ञान वापरुन ते शक्य होत नाही हे समजाउन घेत उदारमतवादी धोरण स्विकारत नागरिकांनाच अधिक स्वातंत्र्य बहाल करावे लागेल. विकेंद्रीकरणाचे पाऊल उचलावे लागेल. तरच शहरांवरील ताण तर कमी होईलच पण घरांच्या किंमतीही वास्तव पातळीवर यायला मदत होईल. अर्थप्रवाहांचे संतुलित वितरण हा सर्वात मोठा लाभ त्यातुन साधला जाईल. 

-संजय सोनवणी 

(Published in Divya Marathi. http://epaperdivyamarathi.bhaskar.com/aurangabad/241/15012018/0/6/)